por Enrique Luis Abatti e Ival Rocca (h)
SUMARIO: I. Antecedentes. II. La derogación no querida. III. Nuevo art. 680 ter. IV. Agregado del art. 684 bis. V. El art. 680 ter. Reconocimiento judicial imperativo. 1. Alcances. 2. Análisis de cada causal. 3. Causales resultantes de las normas generales de los contratos. 4. Causas resultantes de normas especiales sobre capacidad. 5. Causas legales específicas: a) Cambio de destino. b) Deterioro del inmueble. c) Obras nocivas. d) Uso abusivo. e) Uso deshonesto. f) Falta de pago. g) Requisitos. VI. La vía de prorrogación jurisdiccional. VII. Consolidación y unificación de leyes procesales locales.
El 22 de noviembre pasado se publicó en el B.O. la ley 25.488, sancionada por el Congreso el 24/11 y promulgada “de hecho” –dada la inactividad al respecto del P.E.-, el 19 de noviembre del corriente año. Así nos hallamos ante una reforma de setenta artículos del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
Introdujo esta flamante norma, una relevante y necesaria modificación al código ritual, aquí tocaremos sólo los cambios impuestos al “juicio de desalojo”.
La Cámara Alta fue cuna del proyecto reformista, a instancias del senador Branda; se receptó un reclamo que la sociedad, los juristas, las asociaciones de propietarios e inmobiliarias y hasta entidades científicas (Cám. de Propietarios de la R.A. –CAPRA-, Cám. Inmobiliaria Arg. –CIA-, Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal –CADIPH-), venían pidiendo desde antaño, simplificar y abreviar los procesos para desalojar inmuebles.
Acompañamos la reforma –en la abreviación- con nuestra permanente plegaria, así el 6 de octubre pasado, sostuvimos en el VIII Congreso Internacional Inmobiliario desarrollado aquí en Buenos Aires, la imperiosa necesidad de reformar a nuestro Código Civil su capítulo de las locaciones y los códigos de procedimientos civil y comercial, tanto de la nación como provinciales, en relación al juicio de desalojo, con el objeto de abreviarlo y simplificarlo. Apuntábamos a obtener una reactivación del mercado de las locaciones, infundiendo confianza en los locadores, para mejorar la oferta de inmuebles, con una consiguiente rebaja de alquileres y flexibilización de exigencias a locatarios, dando mayores facilidades en la recuperación de inmuebles ante incumplimientos, beneficiando también a los inquilinos cumplidores. Además, se propuso crear un registro de locatarios, a efectos de brindar mayor transparencia y seguridad al mercado.
II. La derogación no querida.
Inexplicablemente el legislador ha derogado el proceso sumario (art. 320), transformado en ordinarios juicios que gozaban de su breve sustanciación. Creemos que se ha caído en un error y esperaremos una “marcha atrás” que resuelva esa degradación.
III. Nuevo art. 680 ter.
Esta novísima reforma incorpora el art. 680 ter -que establece obligatoriamente el reconocimiento judicial previo al traslado de la demanda-, en los desalojos por las causales de falta de pago, intrusión, cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas y uso abusivo o deshonesto.
Siguiendo los lineamientos del art. 479 del CPCCN, el reconocimiento impuesto refiérese al de lugares o cosas, se trata del inmueble objeto de la litis y, el magistrado también podrá, conforme el inc. 2º de dicha norma, disponer la concurrencia de peritos y testigos al acto y, de acuerdo al inc. 3º, en orden al art. 475, mandar confeccionar planos, relevamientos, fotografías, filmaciones, exámenes científicos e incluso reconstrucción de hechos, todo ello en el marco determinado por las medidas preliminares de prueba anticipada, según el art. 326 inc. 2º del CPCCN., sin intervención de la parte contraria, pero con asistencia del “defensor oficial”, según los lineamientos del art. 327 de dicho código.
IV. Agregado del art. 684 bis.
Una segunda modificación consiste en el agregado del art. 684 bis, estableciendo para las causales de falta de pago o vencimiento del plazo contractual, un trámite de lanzamiento inmediato del inmueble, a solicitud del actor y previa caución real, conforme el procedimiento del art. 680 bis para la expulsión de intrusos, fijando a cargo del actor una multa de hasta $ 20.000 en favor de la contraparte, a más de ejecutarse la caución, cuando se probare que el primero obtuvo la medida, ocultando hechos o documentos que prueben la relación locativa o el pago de alquileres.
V. El art. 680 ter. Reconocimiento judicial imperativo.
1. Alcances.
Dispone la nueva norma el reconocimiento judicial imperativo, en las pretensiones de desalojo fundadas en las siguientes causales: a) cambio de destino; b) deterioro del inmueble; c) obras nocivas; d) uso abusivo; e) uso deshonesto; f) falta de pago; g) vencimiento del plazo; h) intrusión.
2. Análisis de cada causal:
Como paso previo al análisis de cada causal específica de desahucio contempladas por este artículo, mencionaremos la clasificación que prima en la doctrina, sobre las causales de desalojo (Rocca, Ival, Contratos y procesos de locación, Fedye, Bs. As., 1977, ps. 468 y sig.), excluyendo las que oportunamente perdieron vigencia por las derogadas leyes de emergencia en materia de alquileres, tan dañinas al mercado locativo y que estancaron nuestro desarrollo inmobiliario.
3. Causales resultantes de las normas generales de los contratos:
Son éstas una consecuencia directa del concepto de contrato en los moldes tradicionales de nuestro Derecho Civil.
Rescisión pactada, automática o no, según convención, con referencia a incumplimientos determinados en el contrato (arts. 1137 y 1197 del Cód. Civil).
Rescisión por imperio de la ley, dada en caso de incumplimiento de prestaciones, formulada una preintimación a cumplir y pasados los 15 días posteriores, sin resultado positivo (art. 1204 Cód. Civil) y, en el supuesto de falta de pago de alquileres, vencidos los 10 días desde la intimación de pago (art. 5º ley 23.091)
Rescisión originada en la declaración judicial de excesiva onerosidad sobreviniente, ante circunstancias extraordinarias e imprevisibles (art. 1198 Cód. Civil).
4. Causas resultantes de normas especiales sobre capacidad:
Se refieren a los arrendamientos de bienes de la mujer casada y del menor de edad en determinadas condiciones.
Vencimiento del plazo máximo de 5 años, cuando los ha dado en locación el marido, correspondiendo el dominio a su cónyuge.
Causas legales específicas:
Vencimiento de los 10 años de locación, en los supuestos que el plazo contractual haya excedido ese lapso (art. 1505 Cód. Civil)
Vencimiento de los términos mínimos legales según el destino (Art. 1507 Cód. Civil y 2º ley 23.091)
En contrato por plazos menores a los mínimos legales arriba aludidos, aumento de la capacidad locativa por mejoras a realizar por el locador o en los casos de construcción no menor del 10%, de la valuación fiscal del inmueble locado (art. 1507 Cód. Civil)
Falta de pago de dos períodos consecutivos de alquiler (art. 1579 Cód. Civil).
Uso diferente o distinto, como principio general, aunque no cause perjuicio (arts. 1504, 1555, 1559 y conc. Cód. Civil).
Uso abusivo que perjudique (arts. 1507 y 1559 Cód. Civil).
Cesiones o subarriendos prohibidos por la ley o por el contrato (arts. 1507 y 1583 Cód. Civil)
Abandono del bien locado por el locatario, sin dejar “persona que haga sus veces” (art. 1564 Cód. Civil y 49 ley 21.342).
Obras nuevas realizadas por el locatario, que fueren nocivas. Esta causal en principio de encuentra subsumida en la de uso abusivo (art. 1566 Cód. Civil).
Omisión por el locatario de cumplir con mejoras acordadas a su cargo y, que demandado el cumplimiento, no las realiza (art. 1567 Cód. Civil).
Destrucción total del inmueble locado, por caso fortuito (art. 1521 y 1604 inc. 3º Cód. Civil).
a) Cambio de destino:
Se presenta el supuesto más común, cuando el locatario de vivienda muda ese destino a una actividad comercial, acumulándose también a veces con la causal de obras nocivas, debido a construcciones que se realizan para la adaptación funcional.
Caería en esta causal quien viola lo dispuesto por el art. 1504 del Cód. Civil, ya que cuando el destino estuviere expresado en el contrato, el locatario no puede cambiarlo y, si no estuviere determinado, el goce del inmueble deberá ser conforme a su naturaleza o al que la costumbre del lugar le hace servir.
También el art. 1555 del código prohíbe el cambio de destino y aunque ello no le traiga perjuicio alguno al locador.
El art. 1559 legitima activamente al locador, para demandar la rescisión culpable de la locación o la supresión de las causas del perjuicio, en su caso, a más de los daños y perjuicios, al locatario que cambia el destino locativo.
Recordemos que el art. 1566 habilita al locador para accionar por resolución contractual, en el supuesto de muda de destino (y también de obras nocivas).
b) Deterioro del inmueble:
Si el inquilino realiza obras o trabajos en el inmueble locado que lo alteren, modifiquen o perjudiquen, el locador estará habilitado por el art. 1566 del Cód. Civil, a demandar la resolución del contrato.
c) Obras nocivas:
Cuando el locatario realiza obras que perjudiquen el inmueble, el locador puede exigir el desalojo, lo dispone así el art. 1566 del Cód. Civil. Obra nociva es la que daña o resulta perniciosa para el inmueble locado. En el supuesto de resolución por esta causal, no rige el plazo de gracia que prevé el art. 1204 del Cód. Civil.
d) Uso abusivo:
Origínase este supuesto, cuando el inmueble es usado desaprensivamente por el locatario, incluso causándole daño o deterioro, sea culposo o intencional y causado por el mismo inquilino o por sus convivientes, dependientes o huéspedes. Procede el desalojo conforme se desprende de los arts. 1559 a 1563 del Cód. Civil.
e) Uso deshonesto:
Al utilizarse el bien para fines deshonestos, el desalojo procede de inmediato (arts. 1503 y 1507 Cód. Civil).
f) Falta de pago:
Se supone referido al impago de alquileres de dos períodos consecutivos, ante la intimación previa cursada a ese fin, procede el desalojo (art. 1579 Cód. Civil y 5º ley 23.091).También quedan ante ese supuesto, resueltos los subarrendamientos (art. 1606 Cód. Civil). Si hay cláusula contractual estableciendo que las expensas de la P.H. o los impuestos territoriales integran el alquiler, también procede la resolución por falta de pago de los alquileres.
g) Requisitos:
Deberá cumplirse este reconocimiento obligatorio: a) previamente al traslado de la demanda; b) en los cinco días de dictada la primera providencia; c) personalmente por el juez, ya que es una medida indelegable y, si la realizara el secretario u otro funcionario del juzgado, carecería de valor probatorio para el presente supuesto, porque el nuevo artículo en comentario determina claramente y con especificidad que debe ser el juez quien realice la diligencia, así entendemos que no sería de aplicación lo dispuesto por el art. 480, que posibilita la presencia del juez o los miembros del tribunal que éste determine; d) asistencia del Defensor Oficial, ya que no está contemplada la concurrencia de los representantes y letrados de la parte demandada, pero nada impediría la presencia de la parte actora y sus letrados.
Esta diligencia preliminar de reconocimiento judicial, viene a reemplazar al “mandamiento de constatación” que se cumple por ejemplo en el caso del “desalojo de intrusos” contemplado en el art. 680 bis, para identificar a los ocupantes del inmueble, que en la práctica suele demorarse, de acuerdo al cúmulo de tares del los oficiales de justicia; en cambio, con el nuevo trámite, el reconocimiento será realizado en los cinco días de dictada la primera providencia en el juicio. Para defender derechos de los demandados, al tratarse de un trámite “inaudita parte”, quedará el Defensor Oficial. El trámite tiene su importancia, ya que el juez tendrá contacto directo con el lugar, la finca y sus ocupantes, lo cual será de utilidad al momento de ordenar o no, la desocupación inmediata del inmueble.
VI. La vía de prorrogación jurisdiccional:
Aunque la reforma comentada rige sólo en el código procesal local (Capital Federal), por vía de la llamada “prórroga de jurisdicción” prevista en los contratos de locación -ver Abatti y Rocca (h), 1500 Modelos de Contratos, Cláusulas e Instrumentos..., Abacacía, Bs. As., ts. 1/6- y adoptando los tribunales nacionales para el caso de controversias, podrían beneficiarse con la rapidez del nuevo procedimiento, locadores cuyos inmuebles estuvieren en otras jurisdicciones (provincias).
VII. Consolidación y unificación de leyes procesales locales:
Cuan inconcebible es que nuestro sistema procesal y de abogacíón, padezca todavía la disgregación que trae mantener tantos diferentes sistemas de procedimientos y de colegiación. ¿No habrá llegado ya la hora de plasmar las reformas constitucionales, que nos conduzcan a un sistema nacional y único?
Artículo publicado en diario La Ley (Actualidad), año LXV, Nº35, 2002/02/19, p. 1.
