por Enrique Luis Abatti e Ival Rocca (h)
I. Antecedentes.
La actual ley 941 con 13 artículos más uno de forma (14), se sancionó el 3/12/02 y promulgó el 27/12/02 mediante Dec. 1740/02, vino en su momento a llenar una necesidad imperiosa de los consorcistas como administrados en relación a los administradores –que jurídicamente son mandatarios del consorcio-, aunque presenta algunos vacíos que es necesario cubrir.
Ahora y con el consenso de los representantes de las principales organizaciones de consorcistas de la Ciudad de Buenos Aires se elaboró un proyecto de reforma a dicha normativa, que abarca aspectos novedosos, pero también puede presentar escollos de técnica legislativa, dada la índole local de la normativa proyectada, que en algunos aspectos podría oponerse a la legislación de fondo (leyes 13.512, 19.724 y Código Civil).
II. Cambios.
La norma propuesta es necesaria para llenar numerosos vacíos legales que surgen de la desde antaño eficaz ley 13.512, que en algunos aspectos se ha tornado obsoleta. Sin embargo, encontramos que algunas de las disposiciones del proyecto, que es de categoría local, rozan normas de fondo, cuanto puede generar conflictos jurídicos que eventualmente podrían judicializarse. Así por ej. en cuanto al cual denomina “consejo de propietarios”, para la mayoría de la doctrina “consejo de administración”, órgano del consorcio de propietarios que cuando no está previsto en el reglamento de copropiedad y administración, sólo puede nacer reformando los mencionados reglamentos.
III. El “consejo de propietarios”.
Debe ser integrado exclusivamente por un grupo de copropietarios, casi siempre tres o cinco (cantidad impar de personas para poder votar por mayoría), cuya misión esencial consiste en encauzar la organización interna y funcionamiento del CP; su creación es beneficiosa para el desenvolvimiento de los consorcios, con atribuciones de vigilancia de sus relaciones internas, funcionamiento de los servicios centrales, cuestiones entre los copropietarios, instrucciones al administrador y, por sobre todo, como una forma de ejercer efectivamente la supervisión del consorcio. Ante la carencia de “consejo” la vida del consorcio, se desarrolla en dos planos igualmente desvinculados de los consorcistas, uno, el externo a cargo administrador y otro el interno, a cargo del encargado (portero) y; en ambos casos, extraños al interés directo del copropietario, ya que se trata de terceros empleados, que ejercen esas funciones y en no pocas ocasiones, hay, inclusive, una oposición de intereses o enfrentamiento entre dichos funcionarios, el consorcio y sus integrantes.
El “consejo” y representación: es el consejo de administración un representante ejecutivo del consorcio, que esencialmente cumple funciones de vigilancia, control de gastos y del mantenimiento de las partes comunes del edificio, aunque éstos se ejecuten por medio de otros funcionarios, empleados o dependientes del consorcio; las atribuciones y deberes del consejo, deben estar determinadas en el reglamento de copropiedad y administración, en el reglamento interno o en un reglamento especial de funcionamiento. El “consejo” y funciones: las primordiales funciones del consejo, serían: autorizar gastos al administrador previa presentación de presupuestos y el reembolso de los gastos urgentes solventados sin autorización por algún consorcista; convocar a pedido de los consorcistas o por propia decisión, a la asamblea; cumplir y hacer cumplir el régimen de la P.H., los reglamentos de copropiedad y administración y el interno del edificio; dar trámite a las denuncias por violación de reglamentos y normas legales; requiriendo los informes necesarios; examinar, previo al sometimiento a la asamblea de copropietarios, las rendiciones de cuentas del administrador; mantener contacto directo con el administrador y supervisarlo; observar y en su caso advertir o someter a la asamblea, todo acto de consorcistas, funcionarios o dependientes del consorcio o terceros, que puedan afectar al consorcio, a los consorcistas individualmente o a la seguridad del edificio; someter a consideración de la asamblea los posibles litigios por: cobros de expensas comunes, créditos por locación de partes comunes (locales, muro medianero para publicidad, azotea para antenas, etc.); cesación de uso inapropiado de partes comunes, ilegal o perjudicial, promover la destrucción de obras nuevas; retiro de letreros, anuncios, toldos u otros elementos que violen el reglamento de copropiedad o afecten el aspecto exterior del edificio; cobro de gastos extraordinarios e integración de fondos de reserva; desalojos o querellas contra el encargado; rendiciones de cuentas y/o reintegros de fondos; solicitud de designación del interventor judicial del consorcio o la convocatoria judicial de asamblea; desalojo de locatarios de unidades funcionales infractores reincidentes, etc.; supervisar la labor del encargado del edificio y de sus auxiliares y otros dependientes del consorcio;
El “consejo”, designaciones y mandatos: los integrantes o miembros del consejo son elegidos entre los copropietarios. No podrán ser miembros del consejo de administración, el administrador ni sus asociados o dependientes. También podría el juez crear un consejo de administración o ante discordia designar los miembros del consejo, a pedido de uno o varios copropietarios o del administrador, previa breve sustanciación y audiencia. Al designarse los miembros del consejo se debe determinar la duración de los mandatos y podría tener renovaciones parciales también, si el reglamento de copropiedad no lo regla: Para actuar el consejo ante el juez, puede, a su vez, designar apoderado especial o general. (Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), Compendio práctico de propiedad horizontal, pról. Horacio Bielli, Abacacía, Bs. As. 2009). Es por ello que el proyecto no podría legislar en esta materia, que sería sustancial y por tanto reservada al Congreso de la Nación. Lo mismo ocurre en relación a la designación del administrador y el tiempo de duración del mandato, que en general lo establece el reglamento de copropiedad y administración.
IV. El plazo del mandato de administración.
Salvo disposición en contrario establecida en los reglamentos del consorcio, el administrador tendrá mandato por un año, pudiendo ser confirmado por otros períodos no mayores al que se renueva por la asamblea ordinaria o extraordinaria. Aquí se quiere evitar el escollo que presenta la remoción del administrador, aunque debe tenerse en cuenta que si el reglamento de copropiedad, que es la ley de las partes dispone otro plazo, la ley de la Ciudad (local), no puede derogar una la ley nacional (13.512) ni el Código Civil.
V. Declaración jurada patrimonial.
El administrador deberá tener un patrimonio suficiente que pueda garantizar sus responsabilidades y tendrá que manifestarlo en una “declaración jurada patrimonial”; también podrá salvarse la insuficiencia de patrimonio con un seguro de caución, emitido por aseguradora radicada en la Ciudad y endosarlo a favor del consorcio, además, podría constituir otra garantía suficiente a juicio del Consorcio, como un depósito dinerario o en títulos.
Creemos que la ley impulsada en este proyecto excede sus límites normativos y que no podría modificar lo impuesto por los reglamentos, que se rigen por el Código Civil (Sec. Tercera, Tít. IX), aunque auspiciamos el acogimiento de estas normas en una necesaria reforma a la Ley de Propiedad Horizontal (13.512).
